Очень странные дела на рынке недвижимости-1
В последние годы строительная отрасль была одной из самых быстрорастущих в России. Однако после завершения программ льготной ипотеки5 и повышения ключевой ставки Банком России спрос на жилье начал снижаться. Ипотечные кредиты стали менее доступными, поэтому многие семьи откладывают покупку квартиры или вовсе не могут ее себе позволить. Из-за снижения спроса уменьшается объем продаж квартир, а значит, сокращается выручка застройщиков. Это повышает риск финансовых трудностей у строительных компаний, особенно, если у них есть кредиты и крупные текущие проекты.
Представьте, что вы аналитик строительной компании и перед вами стоит задача найти способы повышения продаж квартир в жилом комплексе. В ходе анализа в качестве показателя вы использовали уровень продаж, то есть отношение числа проданных квартир к общему количеству квартир в жилом комплексе.
После изучения статистических отчетов о продажах квартир в разных жилых комплексах за год вы обратили внимание на закономерность между уровнем продаж в конкретном жилом комплексе и количеством банков-партнеров данного проекта на конец года, а именно:
Также вам известно, что для сотрудничества с застройщиком и выдачи ипотеки на его квартиры банку необходимо пройти длительный и затратный процесс аккредитации.
а) ( баллов) Как увеличение числа банков-партнеров может положительно влиять на уровень продаж? Почему вывод о наличии такой причинно-следственной связи может быть ошибочным? Приведите по одному аргументу для каждого из двух вопросов.
Увеличение числа банков-партнеров может повышать уровень продаж, потому что расширяется набор доступных ипотечных программ. Это увеличивает вероятность того, что покупатель найдет подходящие условия по ставке, первоначальному взносу и требованиям к заемщику.
Однако из наблюдаемой зависимости нельзя сразу делать вывод о причинности. Возможна обратная причинно-следственная связь: банки охотнее аккредитуют проекты надежных застройщиков и жилые комплексы с высокими продажами.
б) ( балла) Предположим, что число банков, сотрудничающих с застройщиком, влияет даже на покупателей, которые оплачивают квартиру полностью за счет собственных средств, то есть не пользуются банковским кредитованием. Объясните, как это возможно, приведя одну причину.
Даже покупатели, приобретающие квартиру без ипотеки, могут реагировать на число банков-партнеров, поскольку аккредитация банков служит сигналом надежности проекта. Если крупные банки готовы кредитовать покупку квартир в данном ЖК, это может повышать доверие к застройщику и снижать опасения покупателей.
в) ( балла) Изучив несколько материалов в интернете, вы выяснили, что важно учитывать не только количество банков-партнеров, но и их масштаб, присваивая каждому банку «вес». С помощью каких статистических или финансовых показателей можно объективно оценить «вес» (значимость) банка на рынке ипотечного кредитования? Приведите один конкретный показатель и аргументируйте его значимость.
Возможные варианты ответа:
Объем выданных ипотечных кредитов (сколько денег банк выдал в виде ипотеки за год).
Почему это важно: если банк выдал ипотеки на миллиардов рублей, а другой банк — только на миллиард рублей, то первый банк явно важнее на рынке.
Количество выданных ипотечных кредитов (сколько всего кредитов банк выдал). Почему это важно: показывает, насколько банк активен в работе с обычными людьми.
Доля рынка ипотечного кредитования (какую часть всех ипотек в стране выдает этот банк).
Почему это важно: если банк выдает каждую пятую ипотеку в стране ( рынка), это очень крупный и значимый банк.
г) ( баллов) Какие дополнительные данные помогли бы проверить, влияет ли именно количество банков-партнеров на уровень продаж, а не является ли наблюдаемая связь следствием обратной причинности? Аргументируйте свой ответ.
Возможные варианты ответа:
Данные за несколько лет.
Нужно посмотреть, что было раньше: сначала выросло количество банков, а потом продажи, или наоборот.
Данные о похожих жилых комплексах.
Можно сравнить два одинаковых дома (по цене, району, качеству), но с разным количеством банков. Если в доме с большим количеством банков продажи выше, значит, банки действительно влияют на продажи.