Эскроу-счета
В 2019 году в РФ изменились правила продажи жилой недвижимости. До 1 июля 2019 года основной схемой продажи квартир в строящихся многоквартирных домах было так называемое «долевое строительство»: покупатель платил застройщику, а тот обязывался через некоторое время (в типичном случае срок строительства мог составлять несколько лет) передать клиенту в собственность квартиру в построенном доме. С 1 июля 2019 года по закону покупать квартиры в строящихся многоквартирных домах можно только через «эскроу-счета»: покупатель вносит средства на специальный эскроу-счет строительной компании в банке, а банк разморозит выплату этих средств застройщику только после передачи ключей от квартиры покупателю. В случае необходимости поиска денег для финансирования строительства застройщик теперь должен брать кредит, а гасить этот кредит он может после раскрытия эскроу-счетов.
а) (3 балла) В чем, на ваш взгляд, основное преимущество эскроу-счетов перед долевым строительством?
б) (6 баллов) В предположении отсутствия внешних экономических шоков нарисуйте на одном графике типичную динамику цены на одну и ту же квартиру как функцию от времени с момента начала строительства до момента его окончания для каждого из двух режимов: для долевого строительства и эскроу-счетов. Опишите ключевые особенности графика и приведите экономическую интуицию, стоящую за этими особенностями.
в) (3 балла) Традиционно заметную долю на рынке жилой недвижимости занимали так называемые инвесторы, которые покупали квартиру не для себя, а для последующей перепродажи. Как, на ваш взгляд, может измениться число инвестиционных покупок после перехода на эскроу-счета?
а) Для покупателей квартир на этапе строительства эскроу-счета позволяют застраховаться от негативных событий, которые могут привести к невозможности застройщика довести строительство дома до конца. Если такое событие все-таки наступит, то банк вернет деньги покупателю. При долевом строительстве покупатель остался бы и без квартиры, и без денег с перспективой провести несколько лет в судебных разбирательствах с непредсказуемым исходом.
б) График может выглядеть примерно так, как изображено на рисунке. По горизонтали отложено время: точка 0 соответствует началу строительства, точка 1 его окончанию. По вертикали отложена стоимость квартиры. Оранжевая линия соответствует случаю долевого строительства, а синяя —эскроу-счетам. В обоих случаях цена квартиры растет по мере ее готовности. После окончания строительства стоимость цены квартиры будет выше в случае эскроу-счетов, поскольку застройщики в этом случае вынуждены пользоваться дорогими банковскими кредитами и, фактически, оплачивают риски, которые раньше ложились на покупателей. На первоначальном этапе, однако, разница в цене была еще выше, так как при долевом строительстве застройщики делали скидку из-за мгновенного получения денег за квартиру. Скорость роста цены выше при долевом строительстве: чем ближе к финальному этапу, тем меньше рисков закладывается в цену.
Рис. 1.1: Стоимость квартиры при долевом строительстве и эскроу-счетах
в) Могут иметь место два разнонаправленных эффекта. С одной стороны, инвестиции после введения эскроу-счетов стали менее доходными. Те инвесторы, которые были готовы брать на себя риски в обмен на большой рост стоимости квартиры от начала строительства до его завершения, после введения эскроу-счетов могут отказаться от инвестиционных сделок. С другой стороны, те инвесторы, которым нравятся менее рисковые активы, наоборот, могут начать покупать квартиры. Общий эффект зависит от соотношения численности этих двух групп инвесторов.